不動産の住所・氏名の変更登記の義務化について

愛知県豊川市の司法書士・行政書士いけだ事務所です。
今回は、令和８年４月１日から義務化が予定されている不動産の住所・氏名変更登記についてです。

住所・氏名の変更登記の義務化

令和８年４月１日から不動産の住所・氏名の変更登記が義務化されます。
義務化の概要は次のとおりです。

• 住所・氏名の変更の日から２年以内に変更登記
• 義務の対象者は所有権の登記名義人（個人・法人）
• 正当な理由なく義務に違反すると５万円以下の過料が課される可能性がある
• 義務化よりも前に住所・氏名の変更があった場合も義務化の対象
• 法務局（登記官）による職権による変更登記ができる仕組みの新設

過料までの流れ

住所等変更登記の義務化の施行に向けたマスタープラン（概要）（R7.3.28）によると、次のような流れが想定されています。

1. 登記官が義務違反の事実を把握した後、義務の対象者に催告を実施
2. 当該催告に応じて変更登記等をした場合は、過料通知は行われない
3. 正当な理由なく当該催告に応じない場合に、過料事件として裁判所へ通知
4. 最終的に裁判所が過料を科すかどうかを判断する

過料の対象外となる正当な理由

住所・氏名の変更があってから２年以内に変更登記を申請していないことにつき、過料の対象外となる正当な理由としては、次のようなものが考えられます。

• 個人の場合は検索用情報の申出をしている場合
• 法人の場合は会社法人等番号の登記をしている場合
• 行政区画の変更等による住所の変更の場合
• 重病等である場合
• DV被害者等である場合

職権による住所・氏名の変更登記

変更登記の義務化による登記名義人の負担軽減を目的に、登記官（法務局）による職権による変更登記することができる仕組みが新設されます。

職権による住所・氏名の変更登記の流れ（令和７年３月２８日時点）

職権による住所・氏名の変更登記（スマート変更登記）は、次のような流れが予定されています。

所有者が個人の場合

1. 所有者が検索用情報の申出を行う
2. 法務局が定期的に住基ネットを照会　※２年に１回以上の実施が想定されています。
3. 法務局が所有者に対し変更の意思を確認
4. 所有者本人が了承がすれば、職権で変更登記（非課税）を行う

注意点

不動産取引などを行う予定があるとき、予定している取引前に職権による変更登記に了承し、取引予定日までに職権登記が完了しない場合、取引を行うことができな場合が考えられます。
そのため、不動産取引などを行う予定がある場合、職権による住所・氏名の変更登記（スマート変更登記）には注意が必要です。

所有者が法人の場合

1. 所有者が会社法人等番号の申出を行う
2. 商業・法人登記で住所等に変更登記を行う
3. 法務局が職権で不動産登記の住所等の変更登記（非課税）を行う

検索用情報の申出

令和８年４月からの住所・氏名の変更登記の義務化に先立ち、令和７年４月２１日から、所有権の登記名義人（個人）による検索用情報の申出の制度が始まりました。
この申出をすることにより、住所・氏名の変更登記の義務違反の際の過料の対象外となるだけでなく、登記官（法務局）が職権で住所・変更登記を行うことができます。

検索用情報とは

検索用情報とは所有者に関する次のような情報です。

• 氏名
• 氏名のふりがな
• 住所
• 生年月日
• メールアドレス

申出の方法

所有者になったのが令和７年４月２１日よりも前か後かで方法が異なります。

令和７年４月２１日以降に新たに不動産の所有者となる登記申請をする場合

所有権の保存や移転の登記申請と同時に、申請書に記載して申請します。（検索用情報同時申出）

令和７年４月２１日より前に不動産の所有者として登記されている場合

法務局に所有者の検索用情報の申出をします。（検索用情報単独申出）

会社法人等番号の申出

個人が検索用情報の申出を行うのと同様に、法人の場合は会社法人等番号を申出することにより、法人の住所等の変更が職権で行われることになります。
この会社法人等番号の申出は、令和６年４月１日より開始されています。
なお、この会社法人等番号は、法人番号とは異なりますので、ご注意ください。

申出の方法

法人が所有者になったのが令和６年４月１日よりも前か後かで方法が異なります。

令和６年４月１日以降に新たに不動産の所有者となる登記申請をする場合

所有権の保存や移転の登記申請と同時に、会社法人等番号を申請書に記載して申請します。

令和６年４月１日より前に不動産の所有者として登記されている場合

法務局に所有者の会社法人等番号の申出をします。

お問い合わせ、ご相談の予約

当事務所では、相談の予約、ご質問は、メール、お電話、ＬＩＮＥにて承っております。
営業時間外や土・日・祝日も、事前予約にて可能な限り対応させていただきます。
不動産の住所・氏名変更登記や検索用情報・会社法人等番号の申出に関することでお困りでしたら、お気軽にお問い合わせください。